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房地产税改革试点靴子终于落地 对房地产市场上的供需双方都产生影响
2021-10-27 16:22:04 来源:城市金融报 编辑:bj06

盛传了多年的房地产税,在上周周末刷屏,成为热搜。10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

《决定》主要内容有三点:一是国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则;二是新增住宅作为房产税和房地产税征收对象;三是自国务院试点办法印发之日起算,授权的试点期限为五年。

这意味着,一直备受关注的房地产税改革试点靴子终于落地。那么,房地产税向谁征收?到底因何而收?专家对此怎么看?

向谁征收

房产税是以房屋为税收对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。中国人民银行公开数据显示,2020年,住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成,房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此,房地产税的改革势必牵动着人民群众的心。

此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

西南财经大学财税学院副院长李建军表示,在我国土地所有权归国家或集体所有,除土地所有权外,房屋产权主要有土地使用权和房屋所有权。由于存在尚未开发建房的居住用和非居住用途地产、土地使用权人和房屋所有权人不一致的情况,房地产税征税对象由“房屋所有权人”到“土地使用权人和房屋所有权人”,这样的设计更为科学和完备,可以更好保障房地产税的征收管理。

据了解,2011年,上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。不同的是,上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等。总结上海和重庆试点经验,从长远角度来看,未来的房地产税征收对象不能只动增量不动存量。

另外,哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市也是公众十分关心的问题。对此,专家认为,位于创新前沿的示范区可以先行加入试点,给其它地方和全局配套改革提供更好的案例经验。不要求所有的试点地区采取完全一致的方案,会允许地方根据不同的情况,有先有后或有差别地制定具体实施细则。

因何而收

今年以来,国家层面对房地产税的表述已经出现多次。

从3月“推进房地产税立法,健全地方税体系”被写入“十四五规划纲要”,到5月财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,“推进房地产税立法和改革”被提及,再到10月16日《求是》杂志发表习近平总书记文章《扎实推动共同富裕》中提到“要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,房地产税改革已箭在弦上。

中国财政科学研究院研究员贾康分析称,在住房的持有环节形成了税收负担以后,会对房地产市场上的供需双方都产生影响,综合形成房地产市场运行中间一种“压舱促稳”的机制,遏制肆无忌惮的炒作,并与其他改革措施配合打造“健康发展长效机制”。

贾康表示,这是一项有着多重正面效应的改革,从房地产长效机制到共同富裕、再到推动地方政府职能的转变,房地产税都被寄予厚望。一方面,房地产税改革将站在历史高度承担起新时代的历史责任,在推动共同富裕和优化实现三次分配体系应有功能过程中扮演重要角色,更好地调节收入分配和实现社会公平;另一方面,房地产税的征收意味着每隔一段时间可重评一次税基,这也将给地方政府转变职能、尽心尽力做好公共服务、优化本地投资环境,带来一个更有效的与其财源建设的“内洽机制”。

李建军表示,以试点方式稳妥有序推进,是我国多项改革成功的重要经验。房地产税被授权试点,表明国家在以深化改革推进地方治理现代化、促进房地产市场健康可持续发展、推进共同富裕上迈出重要步伐。

影响几何

房地产税作为一个新的税种,对持有住房的个人和家庭有何影响?

李建军表示,在试点期内,房地产税对试点地区内持有多套房子的个人或家庭会产生直接影响。可以预期,房地产税征收应该有减免设计,比如首套减免税、房产税的免征面积等,实际上对于满足首套住房需求购置房产的家庭来说,不会有实质影响。随着房地产税试点及可预见的逐步在全国推行,将降低房地产投资者的预期收益和住房的投资投机需求。

关于对房价的影响,上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示,仅将房地产持有环节征收的税种定义为“房产税”,“房产税”或将是本次房地产税改革试点工作的重点。理论上,开征房产税有可能在短期对房价形成压力,房产税将增加存量住宅的持有成本,在短期刺激房源释放,而需求在短期难以扩张,供大于需的格局将在短期推动房价回落。

关于对股市的影响,业内人士认为,对于股票市场而言,将有望迎来更多的资金,从中美居民资产结构可见,美国居民金融资产占比远高于房产,而中国的房产资产占比远高于金融资产,这意味着中国的金融资产占比有望在未来逐步增加,对于港股及A股市场都是一大利好消息。

房地产税改革,绕不开也是目前最受关注的是住房如何征税。中国社会科学院首席教授程恩富认为,要从实物和价值两个方面考虑政策安排。物价具有很大的区域差异,特别是房价,在一线城市每平方米高达10万元人民币早已并不鲜见,但是在四线城市,房价甚至不及一线城市的十分之一。从实物角度来考虑,一线城市人均住房面积更小些,从价格方面来考虑,一线城市人均拥有住房的市场价值高得多。

程恩富强调,应尽快开展全国性住房普查,摸清我国住房家底,参照其他国家有关经验,对空置房和闲置房采取包括征税在内的必要措施,促其出租或出售,以抑制房价上涨和调节住房资源与恢复公平,促进房地产市场平稳健康发展。

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