融创中国8月6日对外发布公告称，拟分拆附属公司融创服务的股份于联交所主板独立上市。

融创服务已有16年历史，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。

长江商报记者发现，增长快，是融创服务分拆上市的底气。数据显示，2017年、2018年及2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%;近三年利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率为150.7%。据披露信息，融创服务在管建筑面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市。

截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积增至2.27亿平方米，物业项目达635处，包括 405处住宅物业及230处非住宅物业，在管建筑面积总量1亿平方米，覆盖中国26个省、自治区及直辖市的78个城市。

营收净利连增三年

融创服务成立于2004年，是融创六大业务板块之一。根据中国指数研究院的资料，2019年，融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

融创服务三大业务类型包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务。去年，这三大业务为融创服务带来28.27亿元营业收入、2.69亿元净利润。截至今年一季度，融创服务实现收入7.18亿元，利润为6730万元。

营收主要来自于对融创业主提供安保、清洁、绿化等传统物业管理服务，还向房地产开发商提供销售协助服务、房产中介服务、代理销售服务等。

从业绩来看，融创服务近三年实现了高增长，营收年复合增长率为59.5%，净利润年复合增长率为150.7%、毛利润分别为2.33亿元、4.23亿元及7.20亿元，同期毛利率分别为21%、23%及25.5%。

融创方面称，看好物管行业未来发展空间，分拆上市可使融创服务借力资本市场不断提升市场竞争力，还可拥有独立的融资平台，直接进入资本市场进行股权及或债务融资，为未来发展提供资金。

收并购开拓第三方物业

背靠融创集团，融创服务的盈利创收，更多来自母公司融创中国主动“输血”，外拓及盈利能力待提升。为了摆脱对母公司的依赖，融创服务通过收并购开展多元化业态提升自我“造血”能力。

2020年5月，融创服务正式完成对开元物业的收购。这是一家多业态、综合性物业管理服务商，90.0%的合约建筑面积来源于第三方。在管业态包括医院、园区、小镇、银行、景区、轨道交通、高速公路服务区等，该笔收购进一步巩固了集团的市场地位，扩大了管理规模，丰富了在管物业类型，并提升项目外拓能力。

据悉，在2017-2019年，开元物业营收分别为5.57亿元、7.25亿元、8.68亿元，基础物业服务毛利率分别为20.9%、20.8%、19.4%，在管面积分别为2920.4万平方米、3358.1万平方米、3658.5万平方米。如果包含开元物业的营收及在管面积，2019年融创服务营收将高达36.95亿元，位居所有上市及已递表物业公司前列。

融创服务完成对开元物业的并表，融创服务的合约项目数量首次突破1000个，达到1162个，合约面积高达2.27亿平方米。在管面积亦首次突破1亿平方米大关，为1.01亿平方米，在管项目数量达635个。

此外，融创服务将获得“开元物业”这一具有市场影响力的子品牌。另一旗下子品牌，“环球融创服务”在由商业、写字楼、酒店、娱乐休闲等业态构成的超大城市综合体和会议会展服务领域深耕多年。

并表开元物业后，华东地区的占比将快速提升，影响力相对有限的华南、华中地区的在管面积及项目数量也将快速增加，并形成以西南、华北、华东为主要发展区域，并不断辐射华南及全国的布局。

增值业务增速逐步赶超主业

在三大业务中，增值服务增长尤为亮眼，逐步赶超物业管理服务，担纲收入主力。

招股书数据显示，非业主增值服务比重从2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72亿元成为2019年收入的重头;社区增值服务虽占比不足4%，但近三年也是一路飞涨，从不足1亿元，增至2019年的1.07亿元。

增值服务瓜分了物管服务的比重。2017年—2019年物业管理服务比重持续下降，从2017年的51.7%减少至2019年的40.6%，以11.48亿元居于2019收入亚军之位。

融创表示，非业主增值服务收入的高占比源于业绩记录期间融创集团以及其合营企业及联营公司合约销售规模远大于所交付物业规模，案场销售协助、咨询等服务的收入贡献较多。

现阶段物业企业营收与利润的增加，主要依赖管理规模的提升，即使按照物业服务企业的设想，未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分，也需要服务管理规模作为基础支撑。

国信证券(香港)研究部的报告指出，未来，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计2022年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468亿元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%，

融创服务计划将募集资金用于战略投资及并购机会，以进一步扩大业务规模，巩固行业地位;另外，还将用于升级智能管理服务系统，拓展社区增值服务，用作营运资金及一般企业用途。